华人讲述在美买房故事
  
  美国房价持续下跌,人民币升值……随着一系列外在条件的改变,近期,一项新的投资选择被手握巨资的中国富豪看中——到美国买房!本文作者应读者之邀寻访在美置业的华人故事,并恰巧在洛杉矶邂逅正考察葡萄酒庄、打算斥资约2千万美元收购酒庄和别墅的常熟企业家周先生。
   美国楼市“探底”
  自有住房率降幅80年来最大
  硅谷附近卖房租房广告比比皆是
  本次寻访前半程目的地是美国东海岸,途经华盛顿、文化名城波士顿、大都会纽约;后半程是美国西海岸,途经旧金山和洛杉矶。尽管负责每个城市接待工作的美中培训中心导游不同,但他们都不约而同提到同一话题:对比国内房价,现在美国房子真是太便宜了!
  以东海岸为例:沿线既有首都华盛顿,也有文化名城波士顿。而华盛顿-波士顿沿途GDP也差不多占到全美1/3。记者看到,这条高速路两侧蓝天碧草,地广人稀,漂亮大气的Single House(独栋别墅)如映画中,美轮美奂。而令人诧异的是,其中有不少别墅售价仅30-40万美元,只相当于人民币200-300万元,几乎不够在国内一线城市买套公寓房!
  而华文报纸形容美国房市甚至用了“溃决”字眼。如《拥自宅率降幅80年来最大》、《信贷收紧就业无望粉碎美国梦,房屋拥有率过去10年大滑坡》,文中提到,由于年轻人买不起房,美国近十年间家庭拥有自己房子的比例,从上个十年的66.2%降到65.1%,创1929年来最大降幅。
  记者一路所见的景象,也印证着这些标题。10月5日,当我们启程从西海岸洛杉矶前往硅谷时,车行通畅无阻,沿途处处可见“For Lease”(求租)、“For Sell”(卖房)广告。导游程先生介绍,以往去硅谷常堵车,而现在这么畅通,就说明经济不景气。以往硅谷也不可能有房子要卖或出租,近年来不少企业则频频关门出售。如路上经过的一个太阳能公司,尽管得到美国财政部20亿美元资助也面临倒闭。
  在美居住了18年的导游马先生:买房出租选大学附近比较划算
  [购房者]马先生,导游,在美居住18年,赴美前为上海人
  [房屋概况]总面积约300平米的独栋别墅,房子占地约2亩,带2个车库和车道,位于弗吉尼亚州菲尔福克斯(FAIRFAX)县。2003年购置时售价35万美元,后最高涨到59万美元,现跌到46万美元。
  [购房故事]菲尔福克斯县位于华盛顿附近,是全美闻名高科技县,家庭年平均收入为8.4万美元,远高于全美4.4万美元水平。因此尽管房市泡沫破裂后,不少地区房价直线下落,但该县房价波动不大。
  马先生回忆说,当时他是通过首付10万美元左右,再向银行办理长期按揭贷款,现在的贷款年利率是4.75%。他还介绍,每个州的房贷利率各不相同,这点与中国不太一样。
  [养房成本]马先生介绍,房产税是在美国养房最大的成本,各州收取百分比不同,最常见的是1.5%,但高到3%的也有。以他家为例,收取1.5%房产税,每年交7000多美元。除此以外,养房最大的开销来自水电费:水费三个月交一次,电费是大头,一个月在200-300美元左右,因为不少家庭烧饭也用电。
投资建议]马先生介绍,近两年找他咨询、甚至行动买房的北京、上海人正在增多,而且90%以上是为了孩子留学考虑,家庭结构多为“丈夫工作+全职太太”模式。他认为,对这部分人群而言,现在的确到了“卖中国房,买美国房”的好时机——以房价是普通百姓家庭年收入8倍为最合适来算的话,则美国差不多已如此,而中国一线城市则远超过这一水平。他建议,如果中国人真想在美购房投资,不妨选择大学附近,这样可以租给学生,比如在华盛顿特区附近马里兰州的马里兰大学附近,一套包括3-4个卧房的二手房售价现在只有25-30万美元,租金大概3000美元一月。目前这种方式已有中国人在实践。
  1992年从南京赴美留学定居的卢先生夫妇:不要冲动买房,也不要冲动卖房
  [购房人]卢先生夫妇,家庭年收入约20万美元。1992年从南京来美留学,后定居。
  [房屋概况]面积约350平米的独立别墅,外带60平米的2个车库,位于底特律附近的特洛伊城,房屋属于当地排在前10%的高端住宅。2002年购买时价49万美元,现跌至40万美元左右。
  [购房故事]2002年,卢先生跟建造商签订了建造合同,并于2003年房屋建好后入住。购房使用的是按揭贷款,房屋总价49万美元,贷款本金和利息总计30万美元。但由于次贷危机影响,刚好买在了高点的这套房,现售价仅40万美元出头。虽然房屋总值缩水了,但由于美国规定贷款利息可以冲抵个人收入免税。比如年收入10万美元,2万美元付房屋贷款,则只需按8万交个人所得税。且现在贷款年利率较低,在卢先生所在地30年房贷年利率仅为3.875%,因此卢先生一家感觉还是划算。
  卢先生介绍,在美国买的房一般都类似“精装修房”。购房人搬进来前,开发商需要得到当地政府签发的居住许可证才可。
  [养房成本]卢先生每年最大的养房开支也是1.5%的房产税。他介绍,每年交多少税不是由州统一制定,而是由房屋所在的城市制定的。通常房产税都是当地政府的主要财政收入,并且随着房价下降和升值进行调整。如果纳税人感觉税交多了,也可以找政府申诉。他介绍,每年春天政府会通知纳税,同时有听证会,不满意可以去申诉。“我去申诉过,但用处不大。政府会找出很多理由来解释为啥是这样收税。”卢先生介绍,以他家为例,最多的时候一年交税7000多美元。现在房价跌了则交6000多美元。
  [投资建议]亲身经历了美国的房价泡沫破裂,卢先生感触良多。他说买房时根本没想过房价会跌,总觉得一派繁荣,房价还会平稳上升。但没想到经济危机会这么严重。不过好在今年汽车工业又开始招人,有了新的就业机会。所以今年底特律一带的房价在低水平稳定。
  卢先生父母还在南京,拥有房产。对于国内房价的飙涨,卢先生的态度是观望。他认为南京房价可能会有一个稳定的阶段。但总的感觉“中国房价真太贵了,美国太便宜了。”以亲历泡沫的过来人身份,他对当前国内购房人的忠告就是:不要冲动买,遇波动不要冲动抛售。