大陆楼市新政挤出4000亿资金 部分或抄底美国楼市
【侨报网讯】据称中国国务院调控楼市新政策将挤出4000亿投资投机资金。它们中的一部分将转向股市，一小部分可能转入海外，包括海外楼市。
据《21世纪经济报道》报道，我们所处的一个世界是一个不平衡的世界，而聪明的人懂得利用这种不平衡而使自己获得成功。正当美国房地产市场遭受金融危机萎靡不振之势，中国楼市却红火异常，大批人疯狂买房。
“提起中国概念，我们的外国合作伙伴很兴奋。”美亚置业集团董事长梁健立带着他的美国合作伙伴来中国推销房产。去年，曾有各种团体组织中国购房团去海外抄底，“据我所知，没有一个实际成交的，大家都是去旅游了。”梁健立说。
这一情况，已在2010年发生改变。当美国房地产商带着项目踏出国门时，中国投资客的实力令其惊讶。
2010年4月17日至18日两天的时间里，美国金门地产公司CEO蒂姆·威尔肯斯带来的20套位于美国加州的房子，卖出了17套，成交金额超过800万美金。“来之前蒂姆根本没有想到会卖掉这么多套房。”一位工作人员告诉记者。
美国房地产的低谷期
蒂姆说，“我们现在所做的和20年前所做的事情相似，那个时候房价掉得很厉害，我们正在重复经历以前的好时机。最近香港和台湾的报纸都说加州房地产市场已经不行了，经济环境那么差，但我们却觉得这是很好的时机。”据了解，蒂姆带来的项目价格下跌已经超过30％。2005年时，项目的售价是55万美元，而现在只有36.9万美元。加上人民币升值的因素，实际跌幅更大。
梁健立说，受到国际金融危机的影响，2008年美国房地产市场遭遇重挫，至今仍处于最低谷，这也被很多业内人士认为是中国投资客抄底的好机会，而中国经济总量和收入水平一直在提高，人民币对美元累计升值已达到21.1％。
此外，蒂姆提到，过去两年中国政府对外汇管制比较宽松，所以中国的买家到美国去买房，在美国做按揭相对比较容易。
梁健立很想告诉投资者，在美国购置房地产有多种优势：美国有完善的法律，稳定的社会环境和相对简单的购房程序，可以保障外国投资者的利益；人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇；租赁需求旺盛，房屋租金呈日益上升趋势，得以保障投资者的租赁收益；目前的房产情况是百年难遇的长期投资良机。
相比较而言，美国房屋拥有永久产权；政府对房地产市场干预性不大；房地产价格完全公开化，法律禁止私自调价；政府支持购房者，有退税和减税政策；更强的产权保障，客户资金先存放于监管账户（Escrow Account），产权转移到购房者后再进行转账。其中最大的房产保障就是产权调查和产权保险，由中立第三方调查产权的历史记录，避免日后可能引发的产权纠纷；提供产权保险，并承担产权发生意外时的赔偿。
据了解，吸引中国投资者前往美国的最重要因素是法律框架。美国的房产法律制度健全，对投资人持有房产，出租房产，出售房产有完全的保护。在美国，所有的房地产所有权文件，诸如转让契据，都是公开的。任何人都可以通过在地方法院查询记录而很容易地查到房产交易历史。而且，随着政府记录的数字化而可通过网络获取，了解一处欲购房产的信息变得更加容易。因为涉及到了房主身份隐私的问题，投资人完全可以通过美国的地产专业人士和律师来保护房主个人身份不被泄露。
梁健立用很短的时间讲了一个故事，“现在去美国购房真的是一笔不错的投资。”他说，“过去大家对美国购房有很多误解，认为需要交很多物业税来养房，但是我告诉大家，实际情况并不如此。”他举例说，加州在美国50多个州中是相对税率较高的一个城市。一套30万美元的精装修独栋别墅，买房的费用不超过总价的1.5％，包括律师费、过户费等费用。此外，加州每年会征收房产税，是房屋总价格的1.1％，30万美元的房屋要付3300美元房产税，但日后如果房屋增值，房产税依然按成交时价格为基数征收。此外，还有400美元的保险费和每个月95美元的物业管理费。而如果别墅以每月2000美元的价格出租，就无需个人承担税费。
正待挖掘的金矿
故事很美丽，但小心谨慎的中国人总会有各种各样的担心。尽管中国人喜欢投资房产，但异国他乡的陌生，足以令一些投资客望而却步。很多人都不清楚外国的房地产是否真的已到最低谷，汇率将在什么时候发生改变，而在外国市场购房是否隐藏着陷阱。更有一些投资者不愿意将金钱花费在美国和中国往返的航班上。
一些外国的项目已主动出击。在金门地产公司之前，亦有一些其它国家的公司来中国展示。不久前举办的北京春季房展会上，有60多个外国项目来参加了中国的展会。其中加拿大、泰国及加勒比海项目均为首次参展。去年首次参加春展时，美国仅有两个项目，今年的参展项目已经涉及到8个州和20个城市。让外国开发商感到兴奋的是，中国的富豪正在爆炸式增长，根据最新的《胡润财富报告》,千万富翁87.5万人，他们的购买力十分强劲。
北京四季房展组委会国际业务总监魏克非接受本报记者采访时表示，目前购买的中国客户中，大多数是有移民倾向的客户。而为了吸引中国移民，美国将100万美元的投资移民门槛，降低为50万美元。而加拿大投资移民最少只需12万加币即可办理。美国一些地区的政府也有强烈的招商引资意愿，政府甚至会亲自接待投资者。
相比北京的房价来说，50万美元似乎并不算昂贵。根据统计，今年北京春季房展会上参展的近50个北京项目中，单价低于每平方米2万元的项目仅11个，占比仅为22％，而且全部为5环外远郊区项目。城区郊区部分项目房价倒挂，参加展会的部分城八区崇文区、宣武区的项目价格在25000元/平方米左右，而郊区通州、大兴一些项目也已经达到或超过这一价格。
北京中原三级市场研究部总监张大伟就此做了一个颇具调侃意味的调查：200万元顶多只能在北京四环买到一套小两居，却能在美国波士顿、法国普罗旺斯等地，买下一幢豪华美宅。
另据魏克非透露，有两家外国开发商近期将在中国设立长期办事处，以吸引中国买家。
美国房企赴华推销花园别墅
美楼市正处最低谷 每平方米只卖1300至1600美元
受金融危机冲击而价格暴跌的海外房产项目看上中国人的购买能力，开始来华叫卖。美亚置业集团跟美国金门桥房屋有限公司签订战略合作协议，将于4月17日及18日在北京举行美国房地产展销会。
房市处低谷 北加州成投资首选
综合北京《京华时报》、大陆门户网站搜狐报道，美亚置业集团创建于1988年，由美国及香港公司合作形式经营，是首间在中国大陆举办海外物业展销会的公司。
美亚置业集团与美国房产开发商金门桥房屋有限公司携手合作，推出北加州两个全新独立花园别墅，处于名校区，高级学府包括：加州伯克莱大学和斯坦福大学，开车仅45公里可直达旧金山市中心。别墅面积由1665平方尺（172平方米） 至2368平方尺（220平方米），间隔为三房至五房，售价29万美元起，相当于每平方米1300多美元，安排贷款70%，包括全屋装修和双车库，附花园。
美国金门桥房屋有限公司的一位开发商称，目前是中国投资者抄底美国房地产市场的好机会。
美亚置业集团董事长梁健立称，在加州，只需50万美元，便可买下一栋200多平米永久产权全新花园别墅，对中国买家吸引力很大，自2008年底已有许多中国人参加了赴美购房团。由于租赁市场稳定，旧金山和洛杉矶房屋是投资者首选目标。
购房条件优 专家提醒需谨慎
分析指出，在美国购置房地产有多种优势：美国有完善的法律，稳定的社会环境和相对简单的购房程序可以完全保障海外投资者的利益；人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇。当地租赁需求旺盛，房屋租金呈日益上升趋势，得以保障投资者的租赁收益。
美国房屋拥有永久产权，政府对房地产市场干预性不大。房地产价格完全公开化，法律禁止私自调价，同时政府支持购房者，有退税和减税政策，并且更强的产权保障对投资者也是一大吸引，客户资金先存放于监管账户，产权转移到购房者后再进行转账。 其中最大的房产保障就是产权调查和产权保险， 由中立第三方调查产权的历史记录，避免日后可能引发的产权纠纷。此外，提供的产权保险，同时还承担承担产权发生意外时的赔偿。
虽然优势很多，但专家提醒，海外投资一定要谨慎再谨慎，美国所有的房地产所有权文件都是公开的，在投资前一定要在地方法院查询房产交易历史记录。
根据福布斯最新报告，中国的富豪正爆炸式增长，但在中国投资机会并不多，美国大量的空置未售出房屋成为中国富人的投资目标。中国人投资美国房产的热情很高，尤以住宅房产投资为主。
北京逐步加强对大陆楼市的调控措施，其中“国十条”重申“限外令”，除继续严厉打击境外人士购房外，亦限制非本地户籍的外地人购房，要求银行停止发放贷款，打击炒家“越省投资”的可行性。同时，提高首付比例及设定贷款金额下限等政策出台，使炒卖成本大增，令不少炒家索性转战海外投资，并将投资目标放在香港、越南，甚至是澳洲。
据彭博消息，随着大陆加强房地产打压力度，不少中国企业及基金，开始逐步将目光投向澳洲和越南等地的房地产投资项目。报道指，管理约1,490亿澳元(约1,380亿美元)的Colonial First State Global Asset Management房地产主管Darren Steinberg表示，不少中国大型机构正寻求涉足澳洲房地产资产，以将投资组合多元化。
澳洲经济复苏前景吸引
国际货币基金会(IMF)早前曾预计，澳洲经济今年将增长3%，明年将增长3.5%，均高于1月份的预估，而澳洲央行亦是G20国家中今年首个加息的央行。Steinberg认为，这些数据都是澳洲受到包括中国在内的海外投资者注意之理由。Steinberg又特别看好澳洲的写字楼行业，其公司目前已接获大量洽租个案。
澳洲在2008年放宽外资进入投资住宅不动产的规定，此后投资额与房价双双上升。根据RP Data 统计，全澳楼价已涨14.4%，当中墨尔本涨22.5%，悉尼涨14%。澳洲央行总裁Glenn Stevens在3月曾表示，正在密切关注放宽住宅不动产投资规定后，对于楼市的影响。
中企考察越南寻找商机
越南最大的资产管理公司VinaCapital Group指出，有中国建筑公司已在越南进行实地考察，探寻投资机遇。VinaCapital Group执行长及创立合伙人Don Lam表示，中国国有企业退出国内房地产业务，将目光投向海外，越南房地产可能从中受益，但是否能成为实际投资，仍需等待12-18个月的探索及考察。
Lam指出，受越南高达14%的利率限制，越南住宅物业价格过去12个月升10%，远低于香港的29%，相信若越南利率可降至12%以下，楼价可有强劲增长。他又特别看好面积68至80平米、物业价格约10万美元的中档住宅市场，相信其价格今年底前可升15%。同时，随着越南人从露天市场转向购物中心，相信商场亦可受追捧。
大陆客买楼移民香港增
此外，香港楼市亦是大陆资金喜爱的投资热点。其中，单是投资移民一项（绝大部分投资移民香港的人士来自大陆），其金额已由08年32.04亿元上升至09年56.17亿元，增幅达75.3%。有移民顾问预期，在人民币升值背景下，加上香港低息环境持续，未来投资移民人士来港置业将续呈上升趋势，预计今年投资移民获批个案会接近1,000宗。
受大陆加强楼市调控影响，近期大陆客来港买楼的个案亦增加，如早前南丰与市建局发展的大角咀海桃湾，即获大陆客斥资逾8,000万元购入5个单位，每方呎价约1.2万至1.5万元，预计作长线持有之用。另外，亦有河北买家于本年3月中购入红磡海名轩高层单位，价值约4,500万元。
买澳洲农场 资金半年增10倍
据彭博消息，澳洲地产经纪公司表示，来自中国的投资者不单止买铁矿石、买楼，还买牛。过去半年内，中国资金对澳洲农场投资的金额暴增10倍，主因澳洲早前放宽对购买住宅地产的规定，令投资者看好澳洲的农业机会。
经纪公司请中文翻译
Landmark Operations Ltd.的不动产经理人Geoff Hickson表示，中国的资金对大型养牛场有兴趣，认为当地投资环境稳定，有赚钱的机会。过去半年内，中国买主大增，金额增加10倍。据悉，该公司现时已聘用中文翻译。
专事乡村地产买卖的Elders Ltd.经纪人John Burke表示，4月初就以1,500万澳元卖出一座昆士兰的棉花田给中国投资者，并寻求在牛肉、棉花、谷物等的稳当投资。
中国是澳洲最大贸易伙伴，至去年6月止的一年内，中国共向澳洲购买830亿澳元的商品与服务。
中国买家成澳洲楼市新力量 大陆海外置业需求旺
推荐中国人到海外买房，梁健立已经做了22年。不过，对于近年来中国大陆楼市的火爆，这位海外地产资深人士仍然感到惊讶。悉尼的高端别墅在北京推介，第一天就吸引了70多人前来咨询，目前已有两套预定。梁健立惊呼：中国人的购买力实在超出想象。
澳洲高端别墅卖出两套
梁健立是美亚置业董事长，长期从事海外置业。不过眼下的中国楼市却让他困惑：“有时我不理解中国这个房地产市场，中国大陆人均收入只有2000美元，但是北京一平方米的房价竟然到了3000美元，中国人特别是富人的购买力超出想象。”
为了吸引中国富人到海外置业，美亚置业集团北京分公司目前推出悉尼东区楼盘——浪琴湾，每栋别墅价格在119.5万澳元(约700万元人民币)，赠送双车库和储藏室及前后花园。
“如果将澳洲别墅分为10个等级，那么这个项目定位在8级至9级。”尽管价格不菲，这个高端别墅在北京展览的第一天还是吸引了70多人前来咨询，目前已有两套被预定。
墨尔本房价比北京便宜
据文汇报报道，全球房地产市场正在复苏，去年澳大利亚房价涨幅达到7%至8%。其中，墨尔本别墅价格涨了8%。悉尼的中等别墅房价比去年上涨了6%。不过，相对于部分中国大陆城市房价，海外置业显得便宜得多。
梁健立表示，在墨尔本，买一栋占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园洋房也只需要不到40万澳元(约合人民币200多万元)。“200万元人民币在北京连一套一室的高档公寓都买不了。”
事实上，澳洲外国投资法例自去年修改以来，中国买家已经成为澳洲楼市的一股新力量，催生了房地产市场销售的新格局。
大陆海外置业需求旺盛
在梁健立看来，中国人真正开始海外买房是从2000年开始的。当时买房的目的主要是移民和留学。全球金融危机后，抄底海外楼市的投资需求比例正在上升。
“澳大利亚房子的空置率很低，目前在1%左右。”梁健立表示，在澳大利亚购买房产的业主拥有永久产权，房屋全部精装修。交房时即可获得产权证明，首付比例最低只有一成，还款期从交房日开始计算，不存在先还贷、后交房，这些都很吸引中国的投资者。
梁健立去年对大陆市场考察后发现，除了北京、深圳、上海等一线城市，重庆、成都、青岛、大连等城市的海外置业需求同样旺盛，“好多大连的企业家对投资海外楼市很感兴趣，海外购房的市场很大，特别是北方市场，现在只是刚刚起步阶段。”
走在相似的路上
据北京晨报报道，“去美国买房子，去澳洲安家。”这些曾经的小众话题，随着国内各种海外看房团层出不穷地出现，现在大有普及的势头。
200万元就能住上占地450平方米，有前后花园、私人停车位的花园洋房，这是中国人原来想都不敢想的事，现在却吊起了不少人的胃口。在北京东四环房价都涨到每平方米3万多元的当下，200万元顶多是一个普通小两居室的价格。
中国买房者表现出的不俗购买力，让美国人都吃惊。一位神秘中国商人这个月以总价3320万美元的高价买下了纽约一处500多平方米的公寓，创下纽约房价新高。近日，又有一位来自中国大陆的买家也于近日对纽约曼哈顿第五大道1009号独栋豪宅，标出了5000万美元的曼哈顿历史最高价。
这不仅让人联想到近日炒得沸沸扬扬的“房地产崩盘时间表”。尽管专家们说这只是网友的心愿，难成事实，可是细心的人们不难发现，就海外买房这件事，我们仍然与当年的日本购房者走在了相似的路上。
回想二十年前的日本人，也是钱多且精明，在房地产市场的高峰时期，日本房地产价格超过了全球总量的40%，日本皇宫所占土地的价值超过了整个美国加州。在楼市泡沫带来的巨大财富效应下，日本买家买走了纽约的洛克菲勒大厦，当时甚至风传日本人可以买下整个美国，那种富敌天下的倨傲，不可一世。
但是随着日本房地产泡沫的破裂，日本经济一直萎靡不振，洛克菲勒大厦还是归到了山姆大叔的名下。到美国买房子，在日本是一个梦幻破灭的痛苦经历。只是现在在海外买房这条路上，主角变成了中国人，而且是组着团过来了。
一线城市成交全面回落
时代商报报道，对中国房地产市场来说，2010年4月是一个颇不平静的月份。面对部分城市房价的过快上涨，中央果断推出调控“组合拳”，要求在全国范围内实行严格的差别化住房信贷政策。而在上周，即新政出台后首周，楼市已经明显感受到政策压力，主要城市一、二手房买卖乃至土地交易市场普遍降温。
一线城市成交全面下跌
26日，来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。
从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心昨天提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米，环比上涨11%，成交均价创下历史新高。
二手房价格明显松动
在二手房市场，新政出台后的最大变化就是“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。如昨天来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、24%和20%；购房者方面，由于普遍预期市场将转入调整，所以并不急于买进，新政出台前、后一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。
从价格来看，中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格出现明显下降，幅度超过10%。中原地产研究中心经理瞿安新表示，业主挂牌价格降低已经较为普遍，主要原因是去年房价的快速上涨，使得多数业主的前期投资获利颇丰，适当降价并不妨碍他们的投资收益，并且按照目前的市场形势来看，对于拥有多套房的业主来说，尤其是纯投资者，降价套现将比继续持有待涨更为合理。
